万科2022年营收超5000亿元，郁亮最新发声

【大河财立方 记者 赖苏婷 北京报道】3月31日上午，万科举行2022年业绩发布会。

在会上，万科董事会主席郁亮表示，当前房地产市场处于温和复苏的轨道上，企业要认清大势，房地产行业已经再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。对企业而言，开发、经营、服务并重是个必然的选择。万科会坚持开发、经营、服务并重的策略，确保自个活下去、做好自己的事情。

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他强调，此前万科经营服务类业务对报表贡献为负，交了很多年学费，去年终于“变成了零”，学费已交完。

业绩发布会结束后，万科A延续下跌行情。今日收盘，万科A下跌-2.31%，每股报收于15.24元。

归母净利润约226.18亿元，同比微增0.42%

3月30日晚间，万科发布2022年业绩报告。

2022年，万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；实现归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.65%；全面摊薄的净资产收益率为9.3%，较2021年下降0.23个百分点。

分业务类型看，万科营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4704.5亿元，占比93.4%；来自物业服务的营业收入为257.7亿元，占比5.1%。

扣除税金及附加前，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为19.8%，较2021年下降2.0个百分点；其中开发业务的结算毛利率为20.4%。扣除税金及附加后，万科房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为14.6%，较2021年下降2.24个百分点；其中，开发业务的营业利润率为15.0%。

针对毛利率下降的问题，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华于业绩会上解释称，主要是受到每年大量的折旧摊销影响。随着这些经营资产本身开业的增多，折旧摊销量会逐渐增大，其中有相当部分是要计入到成本，一定程度上会影响整体毛利率的表现，大概今年的影响是差1个百分点，如果撇开折旧摊销，大概整体的毛利率是20.6%。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄在接受大河财立方记者采访时表示，从2022年的业绩情况来看，行业下行压力下，万科营收水平维持上升态势，但增速放缓，净利润维持正增长，延续了万科一直以来稳健发展的风格。与此同时，毛利率和净利率均呈现下降态势，盈利能力有所下滑。整体来看，万科这份成绩单合格，但是细究之下，仍然存在着一定压力。

中指研究院企业研究总监刘水在接受大河财立方记者采访时表示，从万科2022年的业绩表现来看，企业的优势与挑战并存。企业优势包括如下四点：第一，万科管理层对市场变化敏锐，提前进行经营动作相应调整布局。第二，公司的开发、运营、服务等各板块业务齐头并进，相互协同性强。第三，万科具有品牌优势，行业影响力较强。第四，企业大股东为国企，经营韧性强。但从去年万科销售额、毛利率出现下降的情况看，未来企业业绩增长仍面临一定挑战。

全年销售面积和金额均下滑三成

2022年，万科实现销售面积2630.0万平方米，销售金额4169.7亿元，分别下降30.9%和33.6%。在开发业务方面，万科未能完成年初计划。2022年，开发业务新开工计容面积约1568.2万平方米，同比下降52.0%，完成年初计划的81.7%；开发业务竣工计容面积约3629.1万平方米，同比增长1.6%，完成年初计划的93.1%。

面对市场行情整体下滑、万科销售下跌的状况，郁亮表示，当前市场仍然处在温和恢复阶段，既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”。

郁亮结合行业数据分析，今年2月房地产销售数据与1月相比确实出现较明显的回升，但从1—2月整体来看，一、二线城市新房成交同比上升7.2%，增速谈不上“狂飙”。3月以来，目前3月周均成交比2月高点回落了6%左右，但3月成交水平仍超过了2022年的绝大部分时间，因此也没有“倒春寒”，市场还在温和复苏的轨道上。

针对未来新房市场需求，郁亮认为，未来新房需求上有“天花板”，下也有“保底线”。他预计每年存在12万亿的需求，是行业的“保底线”。

基于上述判断，郁亮认为，企业要认清大势，这个行业已经再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。对企业而言，开发、经营、服务并重是个必然的选择，没有其他选择。万科会坚持开发、经营、服务并重的策略，确保自个活下去、做好自己的事情。

根据当前行业形势，IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜告诉大河财立方记者，万科应以现金流安全为核心，在加快去化和加大融资力度的同时谨慎拿地和谨慎并购，压缩存货和保持适度盈利作为应对措施。

“万科经营服务类业务学费已交完”

在2021年年报中，万科正式将长租公寓与物业服务、物流仓储和商业确定为主要方向。从2022年的业绩报告可知，万科在上述领域表现较为亮眼。

2022年，万物云实现营业收入303.2亿元，同比增长26.1%；物流业务实现经营收入35.6亿元，同比增长17.9%；租赁住宅业务实现营业收入32.4亿元，同比增长12.1%；万科商业业务营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。

郁亮在2022年业绩说明会上表示，万科在经营服务类业务上有先发优势。万科用8—10年时间做了相关铺垫，起步较早，业务布局也比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二。

郁亮指出，此前经营服务类业务对报表贡献为负，交了很多年学费，去年终于“变成了零”，学费也交完了。从中长期看，万科经营服务类业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。

他补充称，经营服务类业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。

柏文喜在接受大河财立方记者采访时表示，万科规模较大，如何顺应行业形势变化并实现顺势转型，是万科目前所面临的最重要的挑战。就今年的市场形势而言，万科的发展仍然存在较大的不确定性。

责编:史健 | 审核:李震 | 总监:万军伟